Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) en 2024 : définition, contenu, validité

Publié le 16 mai 2023 (mis à jour le 04 avril 2024) - Rénovation énergétique

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) a connu des changements importants avec ses réformes de juillet et octobre 2021, avec pour objectif d’améliorer sa fiabilité et la précision de son mode de calcul. Ces changements ne sont pas sans conséquences pour les diagnostiqueurs immobiliers.

Le Diagnostic de Performance Énergétique est une évaluation de la performance énergétique et environnementale d'un bâtiment ou d'un logement, qui fournit notamment une étiquette allant de A à G en fonction de sa consommation d'énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre.

Le DPE fournit aussi des informations clés sur l'efficacité énergétique d'un bâtiment, permettant ainsi aux propriétaires et aux locataires de prendre des mesures pour réduire leur consommation d'énergie et leur impact environnemental.

La réalisation d’un DPE est obligatoire depuis la loi sur l’énergie du 2 juillet 2006 pour les logements (ou les bâtiments) mis en vente, et depuis le 1er juillet 2007 pour ceux mis en location. Cette obligation concerne principalement les types de bâtiments suivants :

• résidentiels : maisons individuelles, appartements, logements collectifs.
• tertiaires : bureaux, commerces, hôtels, établissements d'enseignement, établissements de santé, etc.

Le DPE doit être réalisé par un professionnel qualifié et certifié, appelé diagnostiqueur immobilier. Ce professionnel dispose d'une certification délivrée par un organisme accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC) et reconnu par l'État. La certification atteste de la compétence du diagnostiqueur et peut indiquer la qualité, la fiabilité et l'indépendance de son intervention.

Les diagnostiqueurs immobiliers sont tenus de respecter un code de déontologie, de souscrire à une assurance de responsabilité civile professionnelle et de se soumettre à des contrôles réguliers pour maintenir leur certification. Cette dernière est valable pour une durée limitée, généralement de 5 ans, et doit être renouvelée à son expiration.

Le DPE est une analyse de la performance énergétique d'un logement à un instant précis. L'audit énergétique, quant à lui, utilise les informations fournies par le DPE pour proposer des recommandations précises sur les solutions travaux les plus adaptées pour améliorer la performance énergétique du logement.

L'audit énergétique comprend des informations détaillées telles qu'un plan d'action spécifique, un chiffrage des économies d'énergie et des économies financières potentielles, le coût estimé des travaux nécessaires, ainsi que les aides financières disponibles telles que MaPrimeRénov' ou les primes énergie (CEE). En somme, l'audit énergétique est une étape plus avancée et personnalisée que le DPE, permettant aux propriétaires de mettre en place des mesures spécifiques pour réduire leur consommation d'énergie et améliorer leur impact environnemental.

Bon à savoir : depuis avril 2023, les propriétaires de maisons individuelles ou d'immeubles entiers classés F ou G au DPE et souhaitant vendre leur bien sont tenus de réaliser un audit énergétique. Il est prévu que cette obligation s’étende aux biens classés E ou D.

• Les caractéristiques du logement (surface, orientation, année de construction, etc.).
• La consommation d'énergie réelle du logement sur les trois dernières années, exprimée en kWh/m².an.
• Les émissions de gaz à effet de serre réelles du logement sur les trois dernières années, exprimées en kgCO2/m².an.
• Des informations détaillées sur les sources d'énergie du logement (chauffage, eau chaude sanitaire, électricité, etc.).
• Des recommandations personnalisées pour améliorer l'efficacité énergétique du logement, avec une évaluation des coûts et des gains énergétiques associés.
• Une nouvelle classification du logement en fonction de sa performance énergétique, avec une échelle allant de A à G (A étant la meilleure performance et G la plus mauvaise).
• Des informations sur le niveau d'isolation générale, la qualité de la ventilation et le confort d'été.
• La date de réalisation du DPE et la durée de validité du rapport.

Le DPE a été réformé en 2021 pour renforcer sa fiabilité face aux critiques émises sur les méthodes de calcul utilisées auparavant. En effet, sa version antérieure était controversée, notamment en raison de la précision contestée de ses résultats.

Le nouveau DPE est plus clair, plus lisible, et fournit des données plus précises sur le bien évalué. Il inclut par ailleurs de nouvelles informations telles que le niveau d'isolation générale, la qualité de la ventilation et le confort d'été.

Avant juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique calculait deux étiquettes : une étiquette “énergie” pour la consommation d'énergie, une étiquette “climat” pour les émissions de gaz à effet de serre. Depuis 2021, les étiquettes énergie et climat ont fusionné en une seule étiquette qui, en gros, adopte la lettre la plus défavorable des deux anciennes étiquettes.

Par ailleurs, avant 2021, les méthodes de calcul du DPE se basaient sur l’analyse des factures de consommation. Désormais, c’est la méthode du calcul de la consommation conventionnelle des logements (3CL) qui est appliquée.

La méthode 3CL repose principalement sur :

• la prise en compte des caractéristiques techniques du bien immobilier diagnostiqué : dimensions et matériaux des parois, nature et épaisseur des isolants, modes de chauffage, de ventilation et de climatisation éventuelle, de production d’eau chaude sanitaire etc.
• des conditions standardisées d’occupation et d’usage
• des données climatiques

Le DPE doit désormais mentionner une fourchette du coût des consommations énergétiques annuelles du logement, de manière parfaitement lisible pour l'acquéreur ou le locataire.

Depuis le 1er janvier 2022, cette estimation doit être obligatoirement indiquée dans les annonces immobilières. Cette mesure vise à sensibiliser les acheteurs et les locataires sur le coût potentiel de leur future consommation d'énergie et à les encourager à choisir des biens plus performants sur le plan énergétique.

L'un des changements réglementaires majeurs du DPE après 2021 concerne la “valeur opposable” du Diagnostic de Performance Énergétique. Ce terme juridique signifie que le vendeur ou le bailleur peut être tenu responsable en cas d'erreur préjudiciable au futur acquéreur ou locataire. Ainsi, si le DPE contient des informations erronées, les acquéreurs ou les occupants peuvent engager des actions juridiques contre les vendeurs ou les bailleurs.

Ce changement confère au nouveau DPE une valeur juridique, qui va au-delà de sa simple fonction informative. Il vise à garantir la fiabilité et l'exactitude des informations fournies dans le DPE, en vue de protéger les occupants et d'encourager les propriétaires à améliorer la performance énergétique de leur bien.

Les diagnostiqueurs immobiliers ne sont plus autorisés à établir des rapports de DPE dits “vierges”. Sont qualifiés de “vierges” les rapports de DPE qui ne fournissent pas d’information précise sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Ainsi, même en l'absence de factures d'énergie antérieures, les professionnels doivent maintenant établir les diagnostics en utilisant notamment la méthode de calcul 3CL et des données plus rigoureuses.

En règle générale, la durée de validité d'un DPE est de 10 ans, mais il convient d'être attentif à certaines exceptions. En effet, tous les diagnostics effectués avant la réforme de 2021 ont une validité limitée :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 inclus sont valables jusqu'au 31 décembre 2022 ;
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 inclus sont valables jusqu'au 31 décembre 2024.

Par ailleurs, il peut être judicieux de faire refaire votre DPE par un diagnostiqueur même s’il est encore valable. Une nouvelle évaluation pourrait améliorer la note DPE de votre bien.

Les nouvelles règles de calcul du Diagnostic de Performance Énergétique ont apporté d'importants changements de pratiques pour les diagnostiqueurs immobiliers. Désormais, le DPE ne peut plus être établi en se basant sur les factures d’énergie des occupants. Le résultat du DPE ne dépend plus de l’occupant du logement mais des caractéristiques techniques du bien qui est audité.

Cependant, avoir une connaissance détaillée des caractéristiques techniques du bien est parfois difficile. Par exemple, pour un logement dont les murs ont été isolés, il peut s'avérer délicat de déterminer le type d’isolant utilisé et son épaisseur sans occasionner de dégâts sur les finitions. De plus, la date de réalisation des travaux est souvent inconnue, alors que cette information est cruciale pour estimer la performance de l'isolation.

Autre exemple : en ce qui concerne un appartement disposant d'un chauffage collectif, il est rare que des informations sur la performance de la chaudière de l'immeuble soient disponibles. La réglementation impose par ailleurs aux diagnostiqueurs immobiliers de rassembler des justificatifs (factures, fiches techniques, etc.) des travaux réalisés pour pouvoir les prendre en compte dans leur Diagnostic de Performance Énergétique. Or, il est parfois impossible d’obtenir ces documents de la part des propriétaires actuels ou antérieurs.

Malgré ces difficultés, il est primordial pour les diagnostiqueurs immobiliers de bien maîtriser les nouvelles règles de calcul du DPE et d'être aussi exhaustif que possible dans la collecte d'informations afin de réduire le risque d’erreur et de litige.

Pour ce qui concerne l’évaluation des coûts des travaux préconisés, l'utilisation d’un un logiciel spécialisé tel que Batichiffrage, avec sa base embarquée de prix de travaux pour l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments, est recommandée.